French Offices Quality 2018

Première mondiale : RQR publie le H-Quality Index, premier indice de qualité perçue des immeubles

L’indice de qualité H-Quality (H pour Holistic) permet d’identifier les immeubles de qualité, ceux qui méritent des investissements majeurs et ceux qui pourraient espérer un meilleur prix sur le marché. Il s’adresse à l’ensemble des preneurs de décisions (investisseurs, locataires, agents, experts, etc.) désireux de faires des choix plus rationnels et plus rapides, de réduire les asymétries d’information, de reconnecter sphères réelle et financière, et de contribuer ainsi de manière très concrète à l’avènement d’un marché à la fois plus efficient et plus responsable.

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Basé sur l’analyse systématique de 150 caractéristiques sur 145 immeubles de bureaux pour une valeur totale de plus de 10 milliards d’euros, cet indice révèle 3 enseignements majeurs :

  1. Le niveau de qualité des bureaux en France est correct mais peut être largement amélioré,
  2. Le prix actuel n’intègre pas suffisamment la qualité, notamment pour les actifs moyens « non prime »,
  3. 15% des immeubles sont actuellement perçus comme vétustes et/ou obsolètes : des efforts sont nécessaires notamment en matière de « développement durable ».

Fin 2018, les bureaux en France obtiennent une note de qualité de 12,44/20 (soit un score total de 622 points / 1000, voir Section 1 de la synthèse). Bonne surprise : la qualité des dimensions structurelles (localisation, bâti espace de travail) est relativement homogène et se situe significativement au-dessus des niveaux attendus (ou considérés comme « dus » par le marché[1]). En revanche, l’analyse fonctionnelle (dimensions hédoniste, sociale et environnementale) révèle que la dimension « développement durable » est trop peu investie et atteint à peine un niveau considéré comme acceptable. Des investissements pourraient donc améliorer significativement le positionnement de ces immeubles sur le marché locatif.

Les relations entre les caractéristiques des immeubles et leur valorisation (loyers et taux, voir Section 2) révèlent une cohérence certaine : les prix actuels valorisent aujourd’hui une partie significative de la qualité des immeubles révélée par RQR. Mais cette valorisation pourrait être plus performante. On constate ainsi un certain recouvrement des intervalles de prix entre classes. Par exemple, les taux potentiels des actifs de classe A (groupe des actifs de rating A, AA ou AAA) sont compris entre 4 et 6%, alors qu’ils sont compris entre 5 et 6% pour les actifs de classe B. La qualité des actifs de qualité intermédiaire étant moins évidente, il semble donc que le marché ait du mal à « pricer » ceux-ci de manière cohérente. L’indice de qualité H-Quality se révèle crucial pour une meilleure valorisation de ce segment d’actifs.

La segmentation stratégique du stock (voir section 3) met enfin en évidence qu’environ 15% du stock est affecté par les phénomènes d’obsolescence et/ou de vétusté. Parmi eux, grâce à leur bonne localisation, les 2/3 présentent un potentiel d’amélioration plus élevé. Là aussi, des investissements judicieux pourraient améliorer la valeur de ces actifs.

Dès sa prochaine édition, cette synthèse permettra également de suivre l’indice au cours du temps, d’identifier les effets résultant des forces antagonistes d’obsolescence d’une part, et de création de valeur d’autre part, de visualiser l’évolution de l’efficience du marché (cohérence qualité-prix) et ses éventuelles « poussées d’exubérance » (modification soudaine des relations qualité-prix). Elle constitue donc aussi un outil précieux pour la gestion prudentielle des marchés.

 

Real Quality Rating (RQR) est le leader mondial de la mesure de la qualité, des risques et de l’impact pour les actifs immobiliers. Fondée en octobre 2016, elle a gagné la confiance d’investisseurs majeurs qui utilisent aujourd’hui ses services afin d’améliorer la précision et l’efficacité de leurs décisions au niveau international. RQR fournit une évaluation de la qualité des actifs, holistique, dynamique et basée sur l’intelligence collective des professionnels de la décision immobilière. RQR informe le marché sur le niveau de prix qui peut être expliqué par la qualité de l’actif : les décisions de pricing sont mieux ajustées et le marché dans son ensemble est plus transparent et plus efficient. Les méthodologies de RQR sont développées au sein d’un consortium de recherche composé de l’Université Paris Dauphine et du Centre National de la Recherche Scientifique (CNRS). L’Union Européenne et la Région Ile-de-France soutiennent officiellement et financièrement ce projet.

 

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– FIN –

[1] Voir glossaire au verso de la synthèse

By | 2019-03-26T15:29:17+00:00 mars 26th, 2019|News en Français|0 Comments