FAQ

FAQ 2018-12-13T16:29:15+00:00

FOIRE AUX QUESTIONS

La section FAQs répondent aux questions les plus habituelles, par exemple, « Quelle valeur apporte RQR par rapport aux autres notations » ou « Quelle fréquence de mise à jour de la notation ».

La section Bénéfices met en avant les gains et avantages pour les différents acteurs du marché, financeur, investisseur, agent, architecte, expert, locataire ou représentant des pouvoirs publics.


Quelle est la fréquence de mise à jour de la notation? 2017-06-06T10:43:44+00:00

En l’absence d’événements affectant la qualité de l’immeuble, la notation est mise à jour a minima sur une fréquence annuelle. La notation sera réalisée de manière adhoc en réponse par exemple à des travaux importants sur l’immeuble.

Les données demandées sont-elles en ma possession? 2017-06-06T10:43:19+00:00

Les données utilisées par RQR sont des informations fondamentales de l’immeuble présentes (mais souvent dormantes) chez tous les investisseurs.

La collecte des données ne va-t-elle pas alourdir la charge de travail de mes équipes? 2017-06-06T10:42:16+00:00

Non. RQR est en mesure d’extraire l’information à partir de fichiers en format natif : l’investisseur envoie les documents qu’il a sur les immeubles (plans, diagnostics, rapports d’ingénieurs, etc.) et RQR se charge d’en extraire l’information.

RQR met à disposition un espace de stockage sécurisé et dans lequel le client déverse les documents dans leur format natif : PDF, Autocad, etc.

Il y a déjà trop de certifications différentes, quelle valeur apporte RQR ? 2017-06-06T10:41:47+00:00

Le rating de RQR est complémentaire des certifications existantes.

1. Tout d’abord le rating de RQR n’est pas une certification : les certifications récompenses les actifs exemplaires, alors que la notation RQR a été conçue pour noter la totalité des portefeuilles à des fins de gestion.

2. Ensuite, les certifications sont « normatives » : elles définissent sur la base de faits scientifiques et/ou de valeurs ce qu’il convient de faire pour respecter l’environnement ou le bien-être des employés.

A l’inverse la notation de RQR est « pragmatique » car basée sur la perception effective des parties prenantes au marché. La notation de RQR emploie aussi les caractéristiques fondamentales utilisées par les certifications mais évalue – au-delà des bonnes intentions et des effets d’annonce –  l’importance effective que les parties prenantes du marché attribuent à ces caractéristiques dans leur prise de décision.

3. Enfin, les certifications sont spécialistes, dans la mesure où elles se concentrent exclusivement sur un type de problématique : environnement, bien-être, qualité digitale, etc. La notation de RQR est  complète ou « holistique » puisqu’elle s’emploie à mesurer la qualité sous toutes ses dimensions et du point de vue de l’ensemble des perspectives propres à chaque partie prenante. La notation RQR permet donc de donner sens et de compléter la diversité des certifications.

Quelle définition donner à la qualité? 2017-06-06T10:39:28+00:00

Selon la norme ISO, la qualité est la capacité d’un produit ou d’un service à répondre aux attentes des parties prenantes. Un corollaire de cette défintion est que plus le produit ou le service est en mesure de répondre aux besoins d’une fraction importante des parties prenantes, plus sa qualité est élevée.

Sur le marché de l’investissement immobilier, les parties prenantes sont représentées par les différents groupes d’acteurs qui sont susceptibles de contribuer plus ou moins directement à la détermination de la qualité d’un actif. Il s’agit en premier lieu des investisseurs et des locataires, mais aussi des experts, des agents, des property ou facility managers, des ingénieurs et des architectes, des banquiers, et les pouvoirs publics.

La qualité est caractérisée par deux propriétés fondamentales.

La première propriété de la qualité est qu’elle est inhérente au produit, c’est-à-dire qu’elle existe dans ce produit comme un attribut permanent et essentiel. Elle peut être déterminée par des attributs non seulement tangibles mais aussi intangibles. Dans le cas d’un immeuble, la méthodologie de notation a consisté à identifier les attibuts qui lui sont à la fois inhérents et déterminent sa qualité.

La deuxième est que, par nature, la qualité est une perception. Donc, par définition au niveau de chaque agent économique pris individuellement, la mesure de qualité est nécessairement subjective. Cependant, quand elle est révélée au niveau du marché, celle-ci devient objective : l’intersubjectivité créé l’objectivité. C’est précisément cette grandeur que s’emploie à mesurer RQR.

Je suis représentant des pouvoirs publics, quels sont mes bénéfices? 2017-05-28T13:14:26+00:00

La notation permet tout d’abord d’établir un diagnostic fiable de la situation du parc immobilier.

Elle permet ensuite de mettre en évidence l’efficacité des politiques publiques, via la mesure de la création de valeur résultant de la mise en place de nouvelles infrastructures.

Je suis financeur, quels sont mes bénéfices? 2017-05-28T13:14:15+00:00

La connaissance de la qualité permettra de mettre en place une approche rationnelle dans la détermination des spreads.

En outre, la connaissance de l’obsolescence permettra de substituer une approche économique de l’évolution de valeur du collatéral à une approche qui est aujourd’hui essentiellement comptable peu réaliste (amortissement comptable de l’immeuble).

Je suis architecte ou ingénieur, quels sont mes bénéfices? 2017-05-28T13:14:04+00:00

La notation permettra aux investisseurs de positionner leurs actifs par rapport à la concurrence, et de mettre en évidence des leviers d’amélioration. Ces diagnostics créeront une demande pour du conseil technique.

Je suis agent, quels sont mes bénéfices? 2017-05-28T13:13:54+00:00

Dans un marché où la qualité n’est pas ou mal connue est décrit en théorie de l’information comme un « lemon » market. C’est-à-dire un marché où les participants vont avoir tendance à prendre pour hypothèse que la qualité est moyenne et où les prix élevés sont difficiles à justifier.

La notation permettra de faciliter la communication entre agent et locataires et d’expliquer par exemple des différences de loyer d’un immeuble à l’autre.

Je suis expert, quels sont mes bénéfices? 2017-05-28T13:13:43+00:00

La qualité est le déterminant clef de la valeur monétaire. En plus de mesurer la qualité, RQR mettra à la disposition des experts des relations de marché entre qualité et les métriques d’évaluation (taux d’actualisation, loyers, etc.).

Je suis locataire, quels sont mes bénéfices? 2017-05-28T13:13:32+00:00

Lors d’une relocation, la notation facilite l’identification du niveau de qualité recherché et permet d’identifier les immeubles qui vont maximiser la qualité pour un budget donné.

Je suis investisseur, quels sont mes bénéfices? 2017-05-28T13:13:00+00:00

Dans le cas où un investisseur sollicite une notation, il peut utiliser celle-ci à deux fins :

1) la communication financière : une plus grande transparence sur la qualité du sous-jacent permettra de réduire le coût de financement et d’accéder à un éventail plus large d’investisseurs,

2) la gestion : la notation permet de mieux connaître la structure et l’exposition aux riques du portefeuille, d’identifier des leviers d’amélioration, d’avoir une approche plus raisonnée des acquisitions, de mesurer l’obsolescence des immeubles, d’avoir une approche plus rationnelle du pricing et de la mesure de création de valeur.

Pourquoi est-il important de connaître la qualité quand on investit dans l’immobilier? 2017-05-28T13:12:49+00:00

L’immobilier est un actif réel qui a deux caractéristiques qui le différencient des actifs financiers classiques : 1) les sommes engagées sont importantes (de quelques millions à plusieurs dizaines, voire plusieur centaines de millions), 2) ces sommes sont investies pour le long terme (plusieurs années) car l’immobilier n’est pas liquide et les coûts de transaction sont élevés. Par conséquent, il est encore plus important que pour les autres classes d’actifs de prendre de bonnes décisions. La prise d’une décision rationnelle se base sur la comparaison de deux éléments fondamentaux : le prix et la qualité.

La confidentialité des données est-elle assurée? 2017-05-13T17:38:40+00:00

Oui. Nous utilisons deux niveaux de protection des données :
– Tout d’abord au niveau contractuel
– Puis, Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Suspendisse egestas suscipit quam. Sed et commodo nulla. Morbi sit amet consequat lacus. Curabitur lectus purus, pulvinar eu convallis ut, elementum sit amet neque. Ut gravida nisl sem. Curabitur rhoncus, massa ut egestas facilisis, lacus eros convallis ligula, et fermentum dolor libero vitae ante. Maecenas sed pharetra tortor. Fusce non efficitur risus. Nullam euismod justo eget fermentum molestie. Donec rutrum quis sem vel faucibus. Duis lacinia vitae arcu sed tristique.

Que sont les simulations et analyses sur mesure? 2017-05-13T14:59:51+00:00

Il s’agit par exemple de simulations d’impact d’une acquisition / arbitrage sur la qualité d’un portefeuille, d’analyses de positionnement d’un immeuble par rapport à ses pairs dans l’optique d’une acquisition, de la simulation de l’impact de travaux sur la qualité du portefeuille et de l’aide à l’estimation de la création de valeur associée aux travaux.

Quelles types de données? 2017-05-13T14:48:32+00:00

Au cours du processus de notation sont collectées de nombreuses données relatives aux caractéristiques physiques, opérationnelles (états locatifs) et financières. Ces données feront l’objet d’une aggrégration selon des règles de confidentialité strictement définies. Ces indicateurs seront accessibles non seulement aux propriétaires des immeubles, mais aussi à tout autre professionnel, moyennant paiement d’une souscription.

Trois grands types d’indicateurs :
» Les indicateurs descriptifs de la qualité : ce sont des indicateurs aggrégeant les variables de la qualité par zone géographiques et par typologie d’immeuble. Par exemple : quelle est la moyennne ou la distribution de la qualité globale des immeubles dans un sous-marché donné.
» Les indicateurs croisant qualité et indicateurs opérationnels : niveau de vacance, ou durées d’engagement par niveau de qualité.
» Les indicateurs croisant qualité et indicateurs financiers : niveau de loyer ou de taux d’actualisation par classe de qualité.

Valeur : ceci permettra
» l’élaboration de nouvelles stratégies d’investissement mieux spécifiées du point de vue du profil de risque que ne le permettent aujourd’hui les segmentations naives telles que les segmentation administratives et les typologies d’immeubles.
» Une selection d’actifs plus éclairée et rapide grâce à la connaissance du positionnement des actifs en phase d’acquisition.

Qu’est ce que l’Analyse de benchmark? 2017-05-13T14:35:06+00:00

Une fois la notation réalisée au niveau d’un portefeuille d’immeubles, celle-ci pourra être comparée à un univers de référence (ci-après « benchmark »). Cette comparaison permettra au contributeur de comprendre en quoi son exposition diffère du benchmark et quels sont les leviers d’amélioration actionnables.

Cette analyse concernera premièrement la qualité physique, mais aussi la qualité des cash flows ainsi que des modalités de détention. La qualité des cash flows correspond à la prédicitibilité des revenus de l’immobilier sur la base notamment de la durée des baux et de la solidité financière des locataires.

Valeur
Elle rend possible une performance plus élevée et prévisible grâce à une gestion plus éclairée. Ceci sera rendu possible notamment grâce à la connaissance des forces et à la remédiation des faiblesses du portefeuille, à un meilleur pricing du risque, à l’identification des travaux rentables, à la prévention de l’obsolesence, au pilotage de l’allocation.

Qu’est ce que la Notation? 2017-05-13T14:34:48+00:00

Une notation : la société délivrera une notation de type AAA des immeubles détenus par les propriétaires. Le propriétaire aura accès aux détails de la notation et sera en mesure de contrôler sa diffusion vis-à-vis des tiers.

Valeur
Ceci permet notamment aux contributeurs de s’adresser à une base d’investisseurs plus large et de s’assurer des coûts de financement moindre : la notation permettra de communiquer sur la pérennité des cash flows, de réduire ainsi l’asymétrie d’information et donc les coûts de financement et d’assurance pour les contributeurs.