L’immobilier en mouvement

BI : Quelles sont vos solutions ?

Notre service de mesure et d’analyse de la qualité des actifs immobiliers dispose de trois caractéristiques principales. D’abord, il reconnaît que la qualité est une chose perçue par le marché et qu’il faut donc faire intervenir les participants du marché pour la mesurer. Cette mesure ne saurait se limiter à la somme d’une série d’éléments techniques, même si ceux-ci sont aussi très importants. Notre méthode de mesure s’appuie sur un panel réunissant toutes les typologies d’acteurs du marché : on sort ainsi de la logique du sachant isolé et omniscient, pour aller vers celle des « systèmes experts » faisant appel à l’intelligence collective dans un processus cognitif.

Ensuite, nous proposons une notation complète. Elle a pour but d’intégrer toutes les dimensions de la qualité, et ce sur tous les actifs d’un portefeuille. Elle est donc différente d’une certification qui ne s’adresse qu’à des actifs exemplaires.

Enfin, une troisième caractéristique réside dans l’indépendance de RQR . Son unique objet est la mesure et l’analyse objective de la qualité et du risque des actifs immobiliers.

BI : Quels sont les intérêts des investisseurs dans la notation de leurs actifs immobiliers ?

Les applications et les perspectives analytiques qu’ouvre ce service sont multiples. Sur le plan de la communication financière, notre système de notation devrait intéresser d’abord les fonds faisant appel à l’épargne publique (foncières, OPCI, SCPI) qui veulent attirer plus d’investisseurs et/ou obtenir des financements à de meilleures conditions. Une amélioration de la note de qualité permettra aussi aux gestionnaires de démontrer la valeur ajoutée de leur gestion. La notation sera donc sensible aux améliorations du sous-jacent. Pour les investisseurs finaux, les portefeuilles vont devenir plus lisibles car la notation est conçue pour être aggrégeable. Les investisseurs pourront ainsi choisir de manière plus rationnelle : non plus sur la seule base du taux de dividende ou de l’image de marque du gestionnaire, mais également sur la base de la qualité du portefeuille sous-jacent.

Autre exemple : le portfolio et le risk management s’en trouveront aussi améliorés. La comparaison de la note de qualité d’un portefeuille à un univers de référence standard ou personnalisé (benchmark) permettra d’identifier de manière très concrète des leviers d’amélioration au niveau réel. Le suivi de la notation année après année permettra de mesurer l’obsolescence. L’établissement de relations entre la qualité et des indicateurs financiers (taux d’actualisation, etc.) et économiques (loyer economique, taux de vacance, etc.) permettront aux investisseurs d’appréhender le « pricing » de manière beaucoup plus rationnelle. Enfin, ces relations permettront également de mieux estimer la valeur créée par les dépenses en capital. C’est pourquoi nous espérons que ce service contribuera à tirer la qualité du stock d’immobilier commercial vers le haut.

2017-06-29T13:59:48+00:00